Espacio y Propiedad. Los Inquilinos en AMBA

El acceso a la vivienda, tema central en cualquier agenda local: ¿de qué depende? Cómo se distribuye espacialmente la propiedad de la tierra? ¿Qué factores influyen en el acceso (o no) a la propiedad? 
De ningún modo podremos responder de manera completa a estos interrogantes, pero cuando miramos cómo se distribuye territorialmente la (no) propiedad, queda claro que hay factores que inciden en la existencia de zonas donde el valor de la propiedad inmueble es un dispositivo ordenador (y disciplinador) del territorio y las personas.

Cabe aclarar que vamos a analizar este tópico exclusivamente en AMBA. 
En post anteriores hemos comentado, respecto al régimen de tenencia de la vivienda, los valores y el comportamiento de las unidades familiares propietarias, relacionados con indicadores socio-económicos. Pudimos ver con cierto asombro, o contraintuitivamente, que contrariamente a lo indicado por el sentido común-acumulativo que razona sobre el nivel de vida material, la tenencia de la tierra y/o la vivienda no está correlacionada con el nivel socio-económico. Incluso podríamos sostener que se da una (leve) correlación negativa en este sentido; siendo 'más propietarios' los grupos más bajos en caracterización socio-económica.
Entonces: ¿De qué depende la propiedad inmobiliaria a escala, digamos, doméstica?

Vamos a analizar la no propiedad de la vivienda. Específicamente respecto a las unidades familiares que alquilan su vivienda a un privado. El alquiler es la modalidad más extendida por fuera de la propiedad. Es necesario destacar que los alquileres no están regulados si no por el mercado inmobiliario. Ésto genera una presión sobre los hogares no propietarios que impacta de manera significativa en la disposición de los ingresos. Partamos de un parámetro básico (sin detallar los requerimientos legales para alquilar, plagado de requisitos de respaldo de terceros y erogaciones 'para entrar' que rozan la estafa), un salario mínimo ($4400 a septiembre de 2014) es el valor promedio del alquiler de una vivienda 2 ambientes en CABA.

Los datos que vamos a analizar en este sentido corresponden a los procesados a partir del cuestionario básico del CNPyV2010. 
Veamos en AMBA la proporción de hogares que alquilan la vivienda donde residen.

En AMBA, cuando miramos los datos del Censo sobre el régimen de tenencia de la vivienda en su formato 'alquiler', rápidamente reparamos en dos cosas: la primera es que no es un fenómeno uniforme según su presencia en cada Partido/Comuna; es decir, alquilar parece ser la única forma (o la más recurrente) de acceder a la vivienda en algunas zonas. Evidentemente existen factores que impiden u obstaculizan el acceso a la propiedad. La segunda, relacionada a la primera, es que sí existe una patrón lineal en las proporciones de alquiler de la vivienda; CABA es el territorio más restrictivo para acceder a la propiedad de la vivienda.

En términos generales, 1 de cada 3 viviendas en CABA es alquilada. A medida que nos alejamos de la urbe (como sucede con tantos indicadores), estos valores cambian progresivamente. Los alquileres son, en promedio, el 15% en el 1° Cordón de AMBA y el 10% en el 2° Cordón. En CABA se alquila 3 veces más que en Partidos como Quilmes, Moreno o San Fernando y el doble que al cruzar la Gral. Paz.
Ésto nos lleva a concluir, provisoriamente, que en las zonas de mayor nivel socio-económico de los hogares, es decir, donde vive gente con mayores niveles materiales de calidad de vida, es más complejo y difícil hacerse de la propiedad de la vivienda. O sea: las 'mejores' zonas o 'las más caras', donde vive la gente con la mejor calidad de vida, hay más inquilinos. Cuanto menos, paradójico.

Cuando sectorizamos los datos, la tendencia general se complica. Sencillamente, porque hay diferencias dentro de la diferencia. 
Los gráficos de líneas están ordenados de manera decreciente según el % de alquiler de las viviendas de cada jurisdicción (Partido o Comuna). 
En las series, la correlación se rompe entre alquiler y NBI por los valores que tenemos en las Comunas más pobres de CABA; es decir, más allá de los valores de pobreza estructural, no bajan las proporciones de viviendas alquiladas. Todo indica que CABA es un lugar privativo para la propiedad de la vivienda, más allá de las características clasificables de sus espacios. 
Si la correlación se diluye con la pobreza, se confirma y es significativa con el nivel socio-económico (puntaje cardinal del índice). Más allá de las focalizaciones jurisdiccionales, a medida que aumentan el NSE también lo hace la proporción de hogares con alquiler. En AMBA la propiedad no es un indicador de NSE tal como se puede pensar de manera casi instintiva; más bien todo lo contrario. En AMBA las zonas donde más se alquila son las zonas más 'acomodadas'.

¿Cómo podemos explicar este fenómeno, ya un poco más complejo que el interrogante inicial? ¿Cómo se administra el espacio y la propiedad en AMBA? Por qué en las zonas con todas las condiciones dadas para, en teoría, la obtención de la propiedad de la vivienda, son al parecer las más restrictivas?

El mapa que vemos arriba simboliza el grado de concentración de las propiedades alquiladas en la región de AMBA. Es notorio el nivel de concentración en toda la CABA y cómo va disminuyendo a medida que vamos saliendo hacia el Conurbano. Ya fuera de CABA y en cada Partido, decrecen las zonas de concentración de propiedades alquiladas. En la microfísica de la distribución de esta variable, podemos ver que estas áreas se corresponden con las zonas de mayor nivel socio-económico de cada Partido. No es un dato menor. En los Partidos, territorios donde no abunda la concentración de viviendas alquiladas, vemos que se manifiestan estas zonas, justamente en los lugares más 'cajetillas' de los mismos.

Las burbujas dimensionan el % de alquiler de vivienda por Partido/Comuna (mayor tamaño = mayor % alquiler). Salvo la Comuna 1, 3 y 4, el scatter muestra el ordenamiento lineal entre los puntajes de NSE, los valores de NBI y las proporciones de viviendas en alquiler. 

En este último scatter, los niveles de alquiler van decreciendo de arriba hacia abajo y de izquierda a derecha, junto con el paso de  CABA, al 1° y 2° Cordón del Conurbano. Triangulando el comportamiento de los alquileres, observamos este comportamiento lineal una vez que nos alejamos de la urbe (CABA) hacia los extremos de AMBA.
La lectura parece sencilla, los lugares más alejados de CABA, con menos espacios clasificados y simbolizados como lugares del alto NSE (y donde existen mayores espacios de pobreza estructural) son los lugares más accesibles para la obtención de la propiedad inmobiliaria. Los espacios más 'baratos' serían los más habitables o en todo caso, los menos restrictivos. 
El mercado inmobiliario se encarga de delimitar, mediante el valor del espacio, qué zona es más o menos accesible a la propiedad. En todo caso, para la propiedad para habitar, no para la propiedad (que ya existe) en estas zonas, que es la propiedad como capital generador de renta.

Entonces, el espacio se regula por el valor. Se regula sacando gente, desespaciándola. Espacio caro, espacio restrictivo para la propiedad. A medida que el espacio es menos valioso (con todo lo que eso implica en términos de distancia, infraestructura, condiciones materiales, etc) se torna más accesible. 
Algo así como "Querés casa propia? Andate a vivir a la loma del ...".
Por esta razón, por tener un 'movimiento propio' (obviamente digitado, racionalizado por un mercado político-privado, dado que la política de cada jurisdicción mucho tiene que ver en esta relación de fuerzas que se plasman en el espacio), el acceso a la vivienda es una variable factorizada, intervenida, más relacionado con el espacio relacional que con las personas y sus posibilidades.
Ponemos como ejemplo paradigmático de este estado de cosas a CABA; donde no solo el espacio es restrictivo en sus zonas más 'pudientes', si no que también lo es en las zonas más pauperizadas de la ciudad. La Comuna 1 tiene niveles de pobreza similares a F. Varela o Alte. Brown y casi la mitad de sus viviendas están alquiladas, mientras que en los Partidos mencionados, rondan el 7%.
CABA es restrictiva, su espacio lo es porque es el más valioso de esta región. El espacio de CABA se paga, se alquila, no importa la zona. El espacio en CABA es para hacer renta, para generar valor, plusvalía.  En términos de necesidad habitacional, CABA es el anti-Estado.
Las relaciones sociales, económicas y políticas hicieron de CABA y su espacio, un lugar inaccesible para la propiedad de la gran mayoría de la población. Queda como interrogante ver si este fenómeno es estrictamente en esta zona o se reproduce (y cómo, con qué características particulares, etc) en las grandes urbes del país.
Podríamos sostener que el mercado inmobiliario es el gran regulador de lo que alguna vez se llamó, la acumulación originaria.