martes, 28 de octubre de 2014

Espacio y Propiedad. Los Inquilinos en AMBA

El acceso a la vivienda, tema central en cualquier agenda local: ¿de qué depende? Cómo se distribuye espacialmente la propiedad de la tierra? ¿Qué factores influyen en el acceso (o no) a la propiedad? 
De ningún modo podremos responder de manera completa a estos interrogantes, pero cuando miramos cómo se distribuye territorialmente la (no) propiedad, queda claro que hay factores que inciden en la existencia de zonas donde el valor de la propiedad inmueble es un dispositivo ordenador (y disciplinador) del territorio y las personas.

Cabe aclarar que vamos a analizar este tópico exclusivamente en AMBA. 
En post anteriores hemos comentado, respecto al régimen de tenencia de la vivienda, los valores y el comportamiento de las unidades familiares propietarias, relacionados con indicadores socio-económicos. Pudimos ver con cierto asombro, o contraintuitivamente, que contrariamente a lo indicado por el sentido común-acumulativo que razona sobre el nivel de vida material, la tenencia de la tierra y/o la vivienda no está correlacionada con el nivel socio-económico. Incluso podríamos sostener que se da una (leve) correlación negativa en este sentido; siendo 'más propietarios' los grupos más bajos en caracterización socio-económica.
Entonces: ¿De qué depende la propiedad inmobiliaria a escala, digamos, doméstica?

Vamos a analizar la no propiedad de la vivienda. Específicamente respecto a las unidades familiares que alquilan su vivienda a un privado. El alquiler es la modalidad más extendida por fuera de la propiedad. Es necesario destacar que los alquileres no están regulados si no por el mercado inmobiliario. Ésto genera una presión sobre los hogares no propietarios que impacta de manera significativa en la disposición de los ingresos. Partamos de un parámetro básico (sin detallar los requerimientos legales para alquilar, plagado de requisitos de respaldo de terceros y erogaciones 'para entrar' que rozan la estafa), un salario mínimo ($4400 a septiembre de 2014) es el valor promedio del alquiler de una vivienda 2 ambientes en CABA.

Los datos que vamos a analizar en este sentido corresponden a los procesados a partir del cuestionario básico del CNPyV2010. 
Veamos en AMBA la proporción de hogares que alquilan la vivienda donde residen.





En AMBA, cuando miramos los datos del Censo sobre el régimen de tenencia de la vivienda en su formato 'alquiler', rápidamente reparamos en dos cosas: la primera es que no es un fenómeno uniforme según su presencia en cada Partido/Comuna; es decir, alquilar parece ser la única forma (o la más recurrente) de acceder a la vivienda en algunas zonas. Evidentemente existen factores que impiden u obstaculizan el acceso a la propiedad. La segunda, relacionada a la primera, es que sí existe una patrón lineal en las proporciones de alquiler de la vivienda; CABA es el territorio más restrictivo para acceder a la propiedad de la vivienda.

En términos generales, 1 de cada 3 viviendas en CABA es alquilada. A medida que nos alejamos de la urbe (como sucede con tantos indicadores), estos valores cambian progresivamente. Los alquileres son, en promedio, el 15% en el 1° Cordón de AMBA y el 10% en el 2° Cordón. En CABA se alquila 3 veces más que en Partidos como Quilmes, Moreno o San Fernando y el doble que al cruzar la Gral. Paz.
Ésto nos lleva a concluir, provisoriamente, que en las zonas de mayor nivel socio-económico de los hogares, es decir, donde vive gente con mayores niveles materiales de calidad de vida, es más complejo y difícil hacerse de la propiedad de la vivienda. O sea: las 'mejores' zonas o 'las más caras', donde vive la gente con la mejor calidad de vida, hay más inquilinos. Cuanto menos, paradójico.






Cuando sectorizamos los datos, la tendencia general se complica. Sencillamente, porque hay diferencias dentro de la diferencia
Los gráficos de líneas están ordenados de manera decreciente según el % de alquiler de las viviendas de cada jurisdicción (Partido o Comuna). 
En las series, la correlación se rompe entre alquiler y NBI por los valores que tenemos en las Comunas más pobres de CABA; es decir, más allá de los valores de pobreza estructural, no bajan las proporciones de viviendas alquiladas. Todo indica que CABA es un lugar privativo para la propiedad de la vivienda, más allá de las características clasificables de sus espacios. 
Si la correlación se diluye con la pobreza, se confirma y es significativa con el nivel socio-económico (puntaje cardinal del índice). Más allá de las focalizaciones jurisdiccionales, a medida que aumentan el NSE también lo hace la proporción de hogares con alquiler. En AMBA la propiedad no es un indicador de NSE tal como se puede pensar de manera casi instintiva; más bien todo lo contrario. En AMBA las zonas donde más se alquila son las zonas más 'acomodadas'.

¿Cómo podemos explicar este fenómeno, ya un poco más complejo que el interrogante inicial? ¿Cómo se administra el espacio y la propiedad en AMBA? Por qué en las zonas con todas las condiciones dadas para, en teoría, la obtención de la propiedad de la vivienda, son al parecer las más restrictivas?





El mapa que vemos arriba simboliza el grado de concentración de las propiedades alquiladas en la región de AMBA. Es notorio el nivel de concentración en toda la CABA y cómo va disminuyendo a medida que vamos saliendo hacia el Conurbano. Ya fuera de CABA y en cada Partido, decrecen las zonas de concentración de propiedades alquiladas. En la microfísica de la distribución de esta variable, podemos ver que estas áreas se corresponden con las zonas de mayor nivel socio-económico de cada Partido. No es un dato menor. En los Partidos, territorios donde no abunda la concentración de viviendas alquiladas, vemos que se manifiestan estas zonas, justamente en los lugares más 'cajetillas' de los mismos.





Las burbujas dimensionan el % de alquiler de vivienda por Partido/Comuna (mayor tamaño = mayor % alquiler). Salvo la Comuna 1, 3 y 4, el scatter muestra el ordenamiento lineal entre los puntajes de NSE, los valores de NBI y las proporciones de viviendas en alquiler. 




En este último scatter, los niveles de alquiler van decreciendo de arriba hacia abajo y de izquierda a derecha, junto con el paso de  CABA, al 1° y 2° Cordón del Conurbano. Triangulando el comportamiento de los alquileres, observamos este comportamiento lineal una vez que nos alejamos de la urbe (CABA) hacia los extremos de AMBA.

La lectura parece sencilla, los lugares más alejados de CABA, con menos espacios clasificados y simbolizados como lugares del alto NSE (y donde existen mayores espacios de pobreza estructural) son los lugares más accesibles para la obtención de la propiedad inmobiliaria. Los espacios más 'baratos' serían los más habitables o en todo caso, los menos restrictivos. 
El mercado inmobiliario se encarga de delimitar, mediante el valor del espacio, qué zona es más o menos accesible a la propiedad. En todo caso, para la propiedad para habitar, no para la propiedad (que ya existe) en estas zonas, que es la propiedad como capital generador de renta.






Entonces, el espacio se regula por el valor. Se regula sacando gente, desespaciándola. Espacio caro, espacio restrictivo para la propiedad. A medida que el espacio es menos valioso (con todo lo que eso implica en términos de distancia, infraestructura, condiciones materiales, etc) se torna más accesible. 
Algo así como "Querés casa propia? Andate a vivir a la loma del ...".
Por esta razón, por tener un 'movimiento propio' (obviamente digitado, racionalizado por un mercado político-privado, dado que la política de cada jurisdicción mucho tiene que ver en esta relación de fuerzas que se plasman en el espacio), el acceso a la vivienda es una variable factorizada, intervenida, más relacionado con el espacio relacional que con las personas y sus posibilidades.
Ponemos como ejemplo paradigmático de este estado de cosas a CABA; donde no solo el espacio es restrictivo en sus zonas más 'pudientes', si no que también lo es en las zonas más pauperizadas de la ciudad. La Comuna 1 tiene niveles de pobreza similares a F. Varela o Alte. Brown y casi la mitad de sus viviendas están alquiladas, mientras que en los Partidos mencionados, rondan el 7%.
CABA es restrictiva, su espacio lo es porque es el más valioso de esta región. El espacio de CABA se paga, se alquila, no importa la zona. El espacio en CABA es para hacer renta, para generar valor, plusvalía.  En términos de necesidad habitacional, CABA es el anti-Estado.
Las relaciones sociales, económicas y políticas hicieron de CABA y su espacio, un lugar inaccesible para la propiedad de la gran mayoría de la población. Queda como interrogante ver si este fenómeno es estrictamente en esta zona o se reproduce (y cómo, con qué características particulares, etc) en las grandes urbes del país.
Podríamos sostener que el mercado inmobiliario es el gran regulador de lo que alguna vez se llamó, la acumulación originaria.

viernes, 10 de octubre de 2014

Indice de Nivel Socio-Económico (INSE) en grandes Urbes y Conglomerados Argentinos. Un Ensayo Exploratorio

Como continuación al post anterior sobre el INSE basado en el CNPyV2010, ensayamos un procesamiento exploratorio sobre la distribución del INSE en las principales urbes del país.

Comentamos anteriormente, en varias ocasiones, la imposibilidad de contar con la cartografía oficial a nivel radio censal. Esta limitación sigue existiendo; los datos no han sido publicados por ningún espacio institucional estatal. Sin embargo, contamos con una interesante aproximación a los radios censales del país, generados de manera extra oficial a partir de datos oficiales. En su blog, de Manuel Aristarán, se explica el procedimiento utilizado (el 'Scrapeado') para lograr la construcción de las geometrías de los radios censales. 

Este procedimiento, el de procesar los datos del INSE generado a partir del Censo 2010 y sumarizarlo a nivel de radios censal, hubiese sido imposible sin este aporte de la construcción de los radios a nivel nacional. Si bien, como explica su autor, los resultados no son exactos como lo podría ser una cartografía oficial validada, es una interesante (y necesaria) aproximación a los dibujos de los radios.

La idea de este post es simbolizar el INSE que venimos trabajando en las principales urbes y conglomerados de todo el país. No vamos a detenernos en la distribución en términos estadísticos como lo hicimos en AMBA. En cada Urbe/ Conglomerado se puede observar la distribución socio-económica del espacio. En cada una de ellas se aprecia la forma que toma el ordenamiento territorial.

A continuación se muestran 15 Urbes/ Conglomerados urbanos simbolizados por el INSE. Sólo contienen valores los radios censales clasificados como 'Radios Urbanos'. Cada uno de ellos está señalado según los puntos de la Base de Asentamientos Urbanos de Argentina.
Estos mapas nos aproximan a la distribución socio-económica que existe y se reproduce en las grandes ciudades del país. Tiene sus límites pero también no hay que subestimar su alcance.

Los mapas:





















jueves, 2 de octubre de 2014

Indice de Nivel Socio-Económico (INSE). Aprovechando los datos (que hay) del Censo

Antes de preguntarnos si es posible confeccionar un Índice de Nivel Socio-Económico (en adelante, INSE) con los datos que tenemos disponibles del CNPyV-2010, deberíamos preguntarnos qué entendemos por la noción 'socio-económico'.
Cada ámbito o sector que estudia este tema, recorta y prioriza diferentes aspectos de los fenómenos sociales y económicos a tener en cuenta para caracterizar (primero) y sintetizar (luego) en un modelo o índice. 
Esto se desprende de la idea que subyace detrás de esta clasificación y qué componentes deben usarse para tal fin. A fin de cuentas, de una noción de sociedad y de sujeto social.
No vamos a profundizar este aspecto del tema, simplemente dejar constancia explícita de que no existen caracterizaciones, operacionalizaciones y modelos sintéticos objetivos para ningún tema, y menos para éste.

Bien; qué datos del Censo tenemos para la clasificación socio-económica? Lamentablemente los datos del cuestionario ampliado no están disponibles, por lo tanto las opciones de aumentar los atributos descriptivos y clasificables no es tan grande como desearíamos. Sin embargo, hemos seleccionado dos indicadores que cumplen dos requisitos fundamentales para que sean válidos para tal fin. Primero, que sean indicadores que han sido tradicionalmente usados y aceptados como válidos para la caracterización socio-económica de los hogares/ personas y, en segunda instancia, que cuajan perfectamente con nuestra perspectiva teórica acerca de lo que debe responder tal caracterización.



Con la información sumarizada por Radio Censal, seleccionamos el Nivel de Instrucción finalizado de los Jefes de Familia de los Hogares y los niveles de Calidad Material de la Vivienda (síntesis de calidad de materiales de la vivienda, calidad constructiva y calidad de servicios básicos -existencia y tipo de conexión-). 
Como se puede ver en los cuadros superiores, las unidades de análisis son los Jefes de familia de los Hogares y las Viviendas. Las unidades geográficas son todos los Radios Censales publicados. En el segundo cuadro están los dos indicadores con su agrupamiento, propio en lo referente a la Instrucción y tal como se presentan en los datos procesados por el INDEC, en la Calidad del Material de las Viviendas. También están los valores de la Ponderación propuestos de cada categoría de los indicadores (Para ver las definiciones de los niveles de Calidad de Material de la Vivienda se puede ver acá).

Si bien tenemos dos indicadores para formar un índice, como señalamos son dos indicadores válidos y muy representativos de los conceptos que queremos analizar. No disponemos de las características de la ocupación de los jefes de familia, y cómo es la calidad o formalidad de la misma, como así tampoco de el tipo de cobertura sanitaria, o del ingreso de los Hogares, etc. Es decir, dimensiones que darían más robustez a nuestra caracterización socio-económica. De todos modos, el Nivel de Instrucción de Jefe de Familia es un indicador que tiene una alta correlación con la jerarquía ocupacional (y en cierto modo la explica) y todo lo que se desprende de la misma. Lo mismo sucede con la caracterización de la vivienda, otro indicador fuertemente asociado al nivel socio-económico de una unidad familiar.
En síntesis, creemos que estos dos indicadores son los más representativos para el modelo sintético que queremos construir con los datos censales (otro valor agregado).

Planteamos un modelo de síntesis con un Índice aditivo de sumatoria simple. Las sumatoria de las categorías proporcionales (con sus ponderaciones) son relativizadas por la cantidad de hogares en cada Radio Censal. De esta manera obtenemos el puntaje de cada radio censal, que es un valor representativo de estas dos dimensiones y que ocupa un lugar determinado en un continuo (totalidad de radios del país).






El Boxplot y el Histograma muestra la morfología del puntaje obtenido por los Hogares de los Radios Censales. Intuitivamente se espera una distribución relativamente simétrica, dadas las características (relativamente) conocidas de la estructura social argentina. Es decir, que exista un grueso de casos central y que las cantidades vayan descendiendo (en cantidad) hacia los extremos. Si hablamos en términos estrictamente estadísticos, se observa una leve asimetría negativa, es decir, que existen más casos del lado izquierdo (menor puntaje) que en el derecho. Es clara la forma de ascenso de puntaje progresivo de menos a más puntaje y luego la caída es más abrupta.





En principio, vamos a mostrar la distribución de los datos en la región que venimos trabajando, AMBA (en entregas posteriores veremos de extender el INSE a otros aglomerados del país). Justamente, como venimos trabajando los datos censales de esta región, no es extraño que, ordenando el puntaje del Índice de manera decreciente, de las 39 jurisdicciones (24 partidos + 15 comunas), los primeros 15 lugares sean para las Comunas de CABA y los Partidos de Vicente López y San Isidro.
Tampoco resulta una sorpresa la diferencia de puntaje promedio del INSE entre las 3 zonas geográficas de AMBA, donde, sumarizando el promedio del INSE, CABA tiene 84 puntos, el 1° Cordón tiene 68 y 56 el 2°.




El gráfico de burbujas (o nube de dispersión) nos muestra el comportamiento correlativo (dimensionado en tamaño por el puntaje del INSE) de los dos indicadores utilizados. Es intuitivo y esperable este comportamiento, dadas las características de las ponderaciones que hemos utilizado. Pero es interesante reparar en cómo la educación tiene, llegado un nivel de puntaje, más poder discriminatorio (en términos numéricos ) que las condiciones materiales de la vivienda. Es decir, a mismas condiciones materiales habitacionales, el plus lo da el nivel de instrucción del jefe de familia.




Tradicionalmente los puntajes de los INSE se dividen en grupos. El razonamiento es sencillo, cada grupo engloba unidades que resultaron con un puntaje similar aproximado. Además de ésto, los grupos es la mejor manera de analizar las proporciones y los atributos de cada uno. Las formas en las que se divide el puntaje en estos grupos, varía según el tratamiento que se le dan a los datos (como así también en la conveniencia del resultado...). 
El procedimiento que empleamos en esta oportunidad es el más sencillo (y el más honesto): segmentar el puntaje resultante en intervalos equidistantes. Este procedimiento nos garantiza que la distancia entre los puntos de corte sea exacta. Es aplicar la lógica de cualquier medida de posición (quintiles, deciles, etc) no a la población de observaciones sino a la totalidad del puntaje.




Generamos dos esquemas de división y agrupamiento. Uno de 5 grupos y otro de 7 grupos. Tampoco existe, en esta etapa de construcción del INSE, una forma 'objetiva' de segmentación. Nos basamos en esquemas lógicos y tradicionales, cuidando tener siempre un punto medio (grupos impares). Los grupos no se han nominado (por varias razones) y simplemente tienen el número subsiguiente según el corte de puntaje, siguiendo la escala numérica (G1, G2, G3, etc).

Por qué no nominamos los grupos resultantes de la segmentación del puntaje del INSE? La respuesta es simple: cuando nominamos grupos de este tipo, es similar a cuando nominamos factores en un ACP (Análisis de Componentes Principales) o grupos derivados de una Análisis Tipológico (Clusters o similar); los factores (en este caso los grupos) son nominados según una síntesis semántica (y proporcional) de los componentes (o en este caso indicadores). En nuestro caso sólo contamos con dos, lo que cierra y acorta el juego y el poder descriptivo y nominativo de los mismos. La idea, el objetivo general de este post, es caracterizar y ordenar hogares según sus niveles socio-económico (y no más que eso).



 
Estos esquemas (G5 y G7) se comportan de manera similar cuando son cruzados con los indicadores utilizados para el índice, además de los que caracterizan la calidad constructiva y la calidad de conexión a los servicios básicos. Mención especial para el nivel de instrucción superior (universitario y más), donde se puede observar un amesetamiento inicial hasta pasado el grupo medio (en ambos esquemas) y levantando levemente (en comparación a los demás indicadores), reforzando lo que explicábamos anteriormente sobre el factor diferenciador de la instrucción del jefe de familia.
Todos tienen un movimiento correlativo positivo con los grupos, salvo el ser propietario de la vivienda donde residen las familias. No solo parece éste ser un fenómeno transversal a los niveles socio-económicos, sino que es levemente decreciente a medida que subimos en dicho nivel (obviamente ésto es a nivel general, habría que ver en cada región/zona como se comporta esta variable).





Hasta ahora analizamos los datos de manera conjunta (total país). Miremos la distribución de los grupos del INSE cunado los estrellamos contra el AMBA. El primer mapa es la clasificación por radio censal del esquema de 5 grupos. Se pueden hacer varias lecturas de la distribución socio-económica del espacio en AMBA (y en el resto del país).
La general; es notable la distribución cuasi disciplinada de las zonas cromáticas-socio-económicas en el espacio social. AMBA genera ese ordenamiento de manera nítida y, a esta altura (luego de ver varios indicadores a lo largo de los post), intuitiva. La concentración de radios con el grupo más alto de NSE se concentra en la parte norte (y centro-norte) de CABA (Comuna 2, 12, y 14) y sigue su camino por la parte costera de zona norte (V. López,. San Isidro, San Fernando y Tigre). Podríamos decir que esa zona norte es la zona de mayor concentración de los niveles más altos de NSE.
También podríamos sostener que la zona sur costera y las zonas periféricas (alejadas del centro, es decir de CABA) son las zonas de mayor concentración de los niveles más bajos de NSE.
El mapa que está abajo es la sumarización por radio censal del esquema de 7 grupos. La idea, además de la comparación de estos dos esquemas (salidos de un mismo puntaje cardinal), es observar la profundización de los niveles y las diferencias. El corredor de zona norte se mantiene (aunque menos nutridos de radios, donde algunos descienden un nivel). 




Si miramos ambos mapas (dos esquemas divisorios de un mismo puntaje) vamos a apreciar que cada Partido (podemos exceptuar a CABA porque la diferencia espacial es muy notoria) tiene su (más o menos extensa, más o menos poblada) zona 'bien' y sus espacios más 'bajos'.
Es interesante no sólo ver cómo se distribuyen estos radios homogéneos (para arriba o para abajo) en el territorio, sino la relación entre ellos, es decir, la continuidad territorial del NSE. Esta continuidad en CABA - Zona Norte, que se ve como un verde campo sembrado, es la zona más homogénea de AMBA. Tenemos la concentración de los segmentos más altos en términos de NSE. 
Si nos detenemos particularmente en cada Partido, veremos  claramente estas subzonas 'altas'. En zona sur se bifurcan dos trazados con, predominantemente, grupos G5 a G6 (con puntos de G7), que va al sur desde Avellaneda hasta Quilmes y partes de Berazategui y el otro tramo, al sudoeste, que va de Lanús, Lomas de Zoma hasta (menos frondosa) Alte. Brown. Esta un esa clara continuidad, separada por zonas de hogares G2 a G4, también homogéneas en sí, a medida que vamos pasando a los Partidos del 2° Cordón.

Entonces, cada Partido tiene su 'centro', más o menos profuso (dependiendo de la zona -sur, oeste, norte) y sus zonas circundantes que van cambiando las tonalidades (amarillo, sería lo más cercano a una grupo 'medio') hasta las tonalidades de rojo, los grupos más 'bajos' dentro de un NSE. Para no escribir sobre cada Partido, tomemos como ejemplo (una vez más...) al Partido de La Matanza. Este partido tiene y reproduce todos los atributos que venimos desarrollando: un sector 'verde', relativamente pequeño, cercano a la metrópoli, rodeado con radios con verdes más tenues (G6-G5), seguido por un sector 'medio' (radios amarillos) y con zonas (las más extensas) de tonalidades de 'rojos' (grupos más bajos) a medida que nos vamos hacia el oeste, es decir, a medida que nos alejamos de CABA (Si bien es un caso patente, se ve que este fenómenos se reproduce en cada partido del 2° Cordón).

No tiene mucho sentido seguir escribiendo un tratado sobre estos mapas. Son lo suficientemente auto-explicativos para el que los vea. Por si solos dan una fotografía acabada de la distribución espacial del fenómenos socio-económico en esta área del país.